Wintergarten – wann zählt er zur Wohnfläche?

Die Grundfläche eines Hauses oder einer Wohnung bildet die Grundlage für den Kaufpreis oder die Höhe der Mietkosten. So kann der nachträgliche Anbau eines Wintergartens zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen – sofern dieser die Wohnfläche erhöht. Und auch bei Hausrats- und Gebäudeversicherungen ist die Wohnfläche die ausschlaggebende Größe für die Höhe der Beiträge. Bei klassischen Wohnräumen wird die Grundfläche in m² einfach zur Gesamtfläche addiert. Nicht so bei einem Wintergarten. Hier kommt es entscheidend auf die Bauweise und damit auch die Nutzbarkeit des Raumes an.

Beheizte und unbeheizte Wintergärten

Der entscheidende Unterschied bei der Berücksichtigung eines Wintergartens bei der Wohnfläche ist die Bauweise. Ein beheizter, vollständig umschlossener Wintergarten zählt als Wohnfläche, da der Raum ganzjährig uneingeschränkt nutzbar ist. Er verfügt über eine Isolierung, Dämmung, Belüftung und meist auch ein Beschattungssystem, sodass der Raum genauso wie jeder andere Wohnraum gilt.

Ein unbeheizter Wintergarten hingegen wird lediglich maximal zur Hälfte bei der Berechnung berücksichtigt.

Die Bauweise entspricht nicht den gängigen Anforderungen an einen Wohnraum. Mangelt es dabei sogar an der Isolierung und bietet die Verglasung lediglich einen Schutz gegen Wind, kommt unter Umständen sogar nur eine Berücksichtigung in Höhe von 25 % infrage.

Ein genauer Blick lohnt sich beispielsweise vielfach auch bei Mehrfamilienhäusern, bei denen Balkone zu Loggien oder Wintergärten umgebaut werden. Fehlt es hier an einer ausreichenden Dämmung und dient die Verglasung eher als Windschutz, zählt die Fläche analog zu einem unbeheizten Wintergarten nicht als Wohnraum.

Berechnung des Wintergartens als Wohnflächeärmedämmung

Stellt die Berechnung der Grundfläche die Basis für die Ermittlung der Mietkosten dar, ist es wichtig, ob es sich bei der Wohnung – und damit auch dem Wintergarten – um einen öffentlich geförderten oder einen preisfreien Wohnraum handelt.

Ist der Wohnraum preisgebunden, kommt als einzige korrekte Methode die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche infrage. Bei einem freien Wohnraum entscheiden Sie selbst, welche Methode Sie nutzen.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung begünstigt Mieter:innen dabei gegenüber der zweiten Methode, da sie Flächen ausspart, die nicht oder nur zu einem geringen Teil als Wohnraum eingerechnet werden können. Sie gilt grundsätzlich als Grundlage für alle Häuser und Wohnungen, solange ein:e Vermieter:in keine andere Methode im Kauf- oder Mietvertrag festgelegt hat. Für Gebäude, die nach dem 01. Januar 2004 errichtet worden sind, ist sie ohnehin rechtsverbindlich.

Die Verordnung legt fest, dass Räume, die keine Nutz- bzw. Wohnfläche darstellen, auch nicht im Kauf- oder Mietpreis berücksichtigt werden. So kommt es zu einer Differenz zwischen der kompletten Grundfläche und der eigentlichen Wohnfläche. Zur Hälfte angerechnet werden beispielsweise:

Flächen unter Dachschrägen (zwischen 1 und 1,99 m zu 50 %, unter 1 m nicht)
nicht beheizte Wintergärten
Swimmingpools

Wintergärten, die vollständig beheizt sind, zählen jedoch zu 100 % als Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Bei der DIN 277 gelten Flächen unter Schrägen genauso wie Balkone oder auch unbeheizte Wintergärten vollständig als Wohnraum, d. h. die Grundfläche und die Wohnfläche sind identisch. Das wirkt sich natürlich gerade bei Mietwohnungen nachteilig für Mieter:innen aus bzw. beim Erwerb von Wohneigentum für die Käufer:innen.

Diese Berechnungsmethode darf ausschließlich im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden. Öffentlich geförderter Wohnraum hingegen folgt immer der Wohnflächenverordnung.

Wohnflächenverordnung und DIN 277 im Vergleich

Wohnflächenverordnung

DIN 277

Grundfläche ist nicht identisch zur Wohnfläche.

Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen:

< 1 m: keine Wohnfläche
1,00 – 1,99 m: 50 % Wohnfläche
> 1,99 m: 100 % Wohnfläche

Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen sind keine Wohnfläche.

Balkone, Terrassen und Loggien gelten zu 25-50 % als Wohnfläche.

Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte, geheizte zu 100 Prozent als Wohnfläche.

Fenster- und Wandnischen: nur, wenn sie bodentief und mindestens 13 cm tief sind.

Schornsteine, Pfeiler und Säulen: keine Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 m sind und die Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt.

Grundfläche ist identisch zur Wohnfläche.

Raumhöhe ist nicht relevant.

Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen gelten zur Wohnfläche.

Balkone, Terrassen und Loggien werden berücksichtigt.

Wintergärten und Schwimmbäder zählen - unabhängig davon, ob beheizt oder nicht zur Wohnfläche.

Berechnung der Wintergartenfläche durch Gutachter

Gutachter:innen sind bestens mit den Vorschriften zur Ermittlung der Wohnfläche vertraut – und damit auch der Frage, ob der Wintergarten zur Wohnfläche zählt oder nicht. mit Kosten zwischen 150 und 250 Euro lohnt sich die Investition in die Expertenmeinung allemal. Etwaige Differenzen haben bei einem Rechtsstreit auch vor Gericht Bestand. Bei Mietwohnungen hingegen ist der Mieterschutzbund eine hilfreiche Anlaufstelle.

Ein Nachrechnen kann sich beispielsweise auch deshalb lohnen, da die bis 2015 geltende 10-Regelung, nach der eine Abweichung von bis zu 10 % der gesamten Wohnfläche nach unten durch die Mieter:innen hingenommen werden musste, per Gerichtsbeschluss untersagt wurde. Seither gilt als Berechnungsgrundlage für Betriebskosten und Mietsteigerungen ausschließlich die tatsächliche Fläche.

Wohnfläche des Wintergartens optimal nutzen

Zählt der Wintergarten im Bestandsbau als Wohnfläche oder möchten Sie Ihren bestehenden Wohnraum um eine Wohlfühloase mit Blick ins Grüne erweitern und so den Wert der Immobilie steigern, empfiehlt sich der Einbau eines Beschattungssystems, das zu einer optimalen Temperaturregulierung beiträgt – und nicht nur als Sonnenschutz dient, sondern im Winter Wärmeverluste reduziert und damit die Heizkosten verringert. Moderne Rollladensysteme mit elektrischer Steuerung bieten den maximalen Komfort, um den erweiterten Wohnraum auch vollständig zu genießen. Unsere Expert:innen beraten Sie gern unverbindlich zu einer individuellen Rollladenlösung, die perfekt zu Ihren Anforderungen passt.